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地产高速增长至少还有14年,最大机会在一二线城市郊区

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-04-05  来源:乐居新闻  浏览次数:163
       最近调控的政策太多,很多地产人感到彷徨,甚至开始怀疑行业的未来。

  明源君认为,重视调控政策、积极应对固然应该,但因调控而悲观则大可不必。

  明源君认为,地产行业的高速增长至少还有14年,到2030年才会结束。而在此期间,人口仍将持续向大都市聚集,未来最大的机会在一二线城市的周边。为什么这么说?请听明源君细细道来。

  明源君此前多次说过,与楼市特别是房价上涨有关的因素有3个:

  1、货币超发。许多时候,不是房价涨了,而是对应的货币多了。

  2、供需矛盾。比如大量人口涌入一线城市,而土地供应、房屋供应却极其有限。

  3、城市化进程中的财富再分配。这是真实的财富来源,大到各种资源的聚集,小到一条地铁、一所学校的建成,都把财富注入了相关的房子。

  我们可以看看这轮调控能改变以上3个因素里的哪些。

  首先,通过限贷、限制商住交易、限制2年内新买的房子交易等,把许多货币赶出楼市,抵消货币超发的效应。这个在相关措施取消前,应该是有效的。

  其次,通过限购,造成人口即使涌入城市也不能买房的局面,主要是针对供需矛盾。这个措施只能减缓而不能消灭供需矛盾,社保1改3、3改5,都只是把矛盾延迟了几年而已。

  最后,我们来看城市化进程。城市化进程是无法逆转的,是经济发展的必然结果。只要国家想要发展,就不能故意延缓城市化进程。

  以中国现在的城市化率来说,城市化还有十几年的高速期,这是地产行业发展的根本保障。

  根据发达国家的经验来看,城市化有4个阶段:

  第一个阶段:人口主要由农村向城市转移。

  第二个阶段:人口主要由小城市向大城市转移。

  第三个阶段:人口主要由大城市城区向郊区转移。

  第四个阶段:农村和城市相互融合,大都市圈形成。

  按照我国的城市化率,我国目前是在第二个阶段。第三个阶段有所表现,但不是主流。

  而当前一些地方政府的调控,看起来是希望把人口挤压出大城市,去到小城市,让第三、第四个阶段提前到来。

  明源君认为,市场的力量是巨大的,不管是买房还是拿地,一定要明白:政策虽然有一定作用,但根据经济规律来看,我国仍处在人口由小城市向大城市转移,并且逐渐更多地聚集在大城市郊区的阶段,如果误判趋势,个人财富、企业发展都会受影响……

       地产的高速增长至少还有14年
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大家发现了吗?韩国的城市化率在1990年达到74.4%以后,放慢了速度。而其房价不久后出现拐点。

  下面是韩国地价近年变化的情况。之前的1963-1980 年,韩国的地价也是持续上升的。但在1992年前后,到达顶峰。
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下面来看看我国的情况。我国城市化率如下图所示:
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1978-1990年,我国城市化率增长速度比较慢,平均每年只有0.7个点。

  1995年我国城市化率突破30%后,快速增长。截至2006 年,平均每年增加1.4个点。

  2015年,我国城镇化率达到56.1%。2016年,我国的城市化率达到57.35%。2011年,这个数字是51.27%。

  也就是说近5年,我国的城市化率每年的增长速度有所放慢,是每年1.2个点。

  按照这个速度计算,我国要到达地产高速增长期终结的74%左右的城市化率,至少还有14年。也就是说,我国房地产的高速增长,最快也要到2030年才会结束。

  那么,在这个阶段,到底哪里的地产会发展得最好,哪里的房价会持续上涨呢?这是明源君下面要讲的问题。
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  人口从小城市向大都市聚集

  更多地呆在“郊区”

  没有人可以预测未来,但是城市发展有自己的规律。

  大家可以和明源君一起去看看,其他国家在城市化率50%----72%的时候发生了什么故事。

  我们来看看美国的情况。

  美国1920年城市化率达到51.2%,1970年城市化率达到69.9%。

  而这两个年份都出现了标志性的事件:

  1920年,城市人口占总人口比重超过50%;

  1970年,城市郊区人口占城市人口比重超过50%。

  大家从下图可以看到,在1920---1970年期间,美国大都市人口占美国人口的比重,都是在持续增长的。这种增长甚至持续到2000年。
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从下图可以看到,在1920年美国城市化率达到50%以上以后,最大的变化,是大都市郊区人口增加的幅度逐渐超过了中心城区的人口增长


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这种变化,一方面是因为城区房价太高,很多在城区工作的人们选择在郊区住宿;另一方面,则是因为郊区也在产生越来越多的工作岗位,如下图所示。

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以纽约为例,纽约总人口是持续增长的,但在1920年之后,其城区人口占比有下降的过程。

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美国的人口流动有四个阶段:

  1、1920年以前,该阶段人口流动主要由农村向城市转移。

  2、到1940年,美国的城市化率达到了56.5%,人口主要由小城市向大城市转移。

  3、至1970年,美国的城市化率达到了75.2%,人口由城市城区向郊区转移,大都市圈形成。

  4、至1990年,美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到 53.4%。纽约、芝加哥、洛杉矶三大都市圈不断延伸,农村和城市相互融合,形成大都市带。

  日本的人口流动也有四个阶段:

  1、1947年以前,城市化徘徊,1947年时城市化率为33.1%。

  2、1947-1955年,人口主要从农村迁入城市,1955年城市人口比例达到了56.5%。

  3、1956-1965年,人口主要从小城市向大城市转移,至1965年城市化率达到了68.1%。人口主要聚集区域为三大都市圈。

  4、1965年至今,一方面外地人口迁入三大都市圈中心城市的周边地区;另一方面人口由三大都市圈中心城区迁入郊区。2000年日本城市化率达到了78.7%。

  我国2016年城市化率达到57.35%。相当于美国的1940年,相当于日本的1955年。

  按照现在的速度,要到2030年才能达到70%左右。

  明源君认为,在2030年之前,我国的人口仍然是以从小城市向大都市流动为主。

  而且因为一线城市核心区域房价太高,而周边区域又有大量工作机会,所以,人口将更多的聚集在一二线城市郊区,这些区域的房价将持续上涨。

 

  到2030年才会结束

       
我国古代的城市化率,在唐朝宋朝曾经达到一个较高的程度

       处处被动挨打的南宋,其实是我国经济高速发展、城市化水平相当高的一个朝代,此后我国的城市化水平一直不高,知道1984年,才重新回到南宋时的水平。

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       城市化水平与房地产之间是什么样的关系?当然是正相关的!大家可以和明源君一起来看看发达国家城市化率和房价之间的关系。

  首先我们来看看日本。日本的地价在1992年前后达到顶峰。随后发生的事情大家都知道,就是房价崩盘了。为什么会这样?
       
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      大家和明源君一起来看看日本的城市化率的变化情况就明白了。

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       大家明白了吗?日本的城市化率在1970年就达到了72.2%,1973年经济的高速增长结束。在此后19年里,城市化率的增长非常缓慢,而地价、房价却还在不正常地高速上涨。

  于是,崩盘就出现了。

  单个国家可能没有说服力,我们再来看看另一个国家韩国的情况。

  我们再来看看韩国的城市化率。
 

 
 
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